いい土地だなぁと決めたいと思いながら、
周辺環境も気になります。
事前に気をつけるポイントなど教えて欲しいです。

土地を買うとき、
土地の大きさ、
土地の価格、
駅からの距離などが、最初は気になって、その土地を見にいかれることでしょう。

そしてその土地を見にいかっる時には、
気をつけてみていただけたらと思うのが
意外に見落としやすい周辺の環境です。

不動産会社さんと一緒に見に行った時だけでは気づかないようなこと。
住んでから思うことで、最初には気づけない場合があります。

例えば夜の周辺環境。
家まで帰る道の明るさ。

晴れの日だけでなく、
雨が降ったときの家のまえの道路の水たまりの出来方。
コンビニや公園があっていいなと思ったポイントが、
夜になると若者のたまり場になって、声が遅くまで聞こえてくるなど。

不動産の土地を見に行くのが休日の日中が多い中、
平日の夜、
夜おそくな、
雨の降る日など。

現場付近の状況をチェックをされると住んでからのこんなはずではがなくなっていきます。

また、土地を見に行ったときには隣地の台所やベランダの位置がある場所、
今現在ついている窓の場所なども確認しておかれると良いでしょう。

建築士もお住まいのことを考えて、
それら窓の位置を外したりしながら設計をすることが多いです。
そのため間取りに対しても影響する場合があります。

住んでから、
より良かったと思うためにも、
専門家と相談しながら、
ご自身の感覚で、
ご自身の目と、
ご自身の足で、
何回か通ってみる事も、いい住まいを手に入れるためには重要だと思います。

大阪にある、不動産会社＆設計事務所&工務店の住宅会社。

スタジオは、大阪市内あべのと八尾にあります。

不動産、土地探し、新築、リフォーム、リノベーションなど、

ご質問、ご相談、ご不明な点がありましたら、お気軽にお声おかけください。

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探していた土地、角地でやっとみつかりました。
メリットが多いように思いますが、
何か気をつけたほうがいいことなどもあるのでしょうか?

角地は、
通常、接道している1方向からしか日差しがもらえない土地が多い中、
2方向から日当たりが期待できるため人気は高いです。

土地としては、
また、人気が高い分価格は高くなりがちです。
そして土地が割高になるところにプラス、
同じようなデメリットとして、建物にかける費用も高くなりがちになります。

大切な事は、住んでからの気兼ねのないすまい方。
道路に面している部分が多いと言う事は、
人の目線が付きやすい建物になりやすいと言うことです。

建物の窓の位置や外観、配置など設計上、気をかけていかなければ、住んでからのプライバシーが保てなかったりなどということもあります。

人通りがあるような道のために、
ずっとカーテンを閉めていたり、
雨戸を閉めて過ごすと言うような、
何のための日当たりの良い土地を選んだのかと言うことにもなりかねません。

そのために目隠しのフェンスやオーニング、植木など、
お庭それらにも配慮が必要になります。

また日当たりが良いと言う事は、
場合によっては夏場の日照時間が長いため室内が熱くなってしまうこともあります。

そのためにも断熱やガラス遮熱対策にも目を向けることも必要になるでしょう。

土地を気に入って買ったはずなのに、
住み心地が悪くなってしまっては本末転倒です。

土地と建物。
どんなプランが入るのか。
この、角地が、東西南北によっても考え方が変わってきます。

その敷地を見てのﾌﾟﾗﾝ。
建築士などのアドバイスなども参考に角地の購入の決定をされることをお勧めします。

土地を買う前には、明るいだけで判断せず、
ぜひ建築士の意見等も参考に購入を決められることをお勧めします。

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気に入って購入を決めたいと思った敷地に、
「建築協定」がある地域でした。
これはどのような制度なのでしょうか?

自分たちが住む街を良好な環境にするため、「建築協定」と言う制度を設けている地域、土地があります。
このような制度がある地域、土地は、国が定めている建築基準法よりも、
より厳しい基準を定めることで、
その地域の建築物に制限をかけることができます。

例えば、
八尾の久宝寺にある寺内町の一例としてましては、
屋根材の河原わかる笑にして欲しい
玄関の出入り口扉を開きではなく引き戸にしてほしい
などがあります。

他にも、
いろんなエリアでいろんな制度があります。
外壁の色についての制限
耐火構造日に強くするなどの制限
外壁は、隣の敷地から1メーター以上離して建築する

など建築基準法以上に、
細かい指示や規制を作ってる場合があります。

また反対に、
基本的には、
全国一律である建築基準法を緩和するような規則等は定めることはできません。

建築協定ときいて、
建物を建てるときの基準が厳しいと言うことをデメリットのように思うかもしれません。
好きなデザインで家を建てたいのに、せっかくの注文建築なのに。

ただ、考え方によっては建築協定は、
その地域にあるからこそ
その地域の住環境の意識はより高く、
そこに住まわれるそれぞれの街の雰囲気が保たれ、
街並み、景観が全体的にきれいに保全されると言うメリットともいえます。

建築協定があることは、その土地の地域は、住みやすい環境であるともいえます。

大阪にある、不動産会社＆設計事務所&工務店の住宅会社。

スタジオは、大阪市内あべのと八尾にあります。

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価格は予算内。
立地の条件もバッチリ。
いい土地を見つけたのですが、気になることが1つ。

敷地のすぐ前に電柱が立っています。
気を付ける事はあるでしょうか?

敷地の中に電柱がある。
車を止めたいなぁと思う敷地の前の位置に電柱がある。
このように家を作るときに電柱が邪魔になる

住み出したら、車の出し入れで邪魔になる

希望の間取りの家にならないよと言った場合などなど、
ケースバイケースではありますが、別の場所に移設する事は結構あります。

条件によっては関西電力さんからで、
無料で移設してもらえることもあります。
（ただし場合によっては有料になることもあります）

土地を購入する前に、
電柱がどのようになるのか関西電力さんへの問い合わせをお願いされると良いでしょう。
電柱を移設できるとなったとしても、手続きや工事までに時間がかかると言うこともあります。
工事時期なども事前に確認しておくことがお勧めです。

その他にも注意したい事、電柱問題では、
また電柱は立ったところにへ、犬がおしっこするなどもあります。
はと、すずめ、カラスなど鳥のウンコの被害もあります。

実は私の家も同じ問題があり、
カラス、はとが嫌がる音を時折流しています。
検索動画などで、鷹の鳴き声というのがあります。

ユーチューブでこの鷹の泣き声を、
流しておくと、寄ってこなくなり、
また期間が経つとやってくるので、
再度ユーチューブの鷹の鳴く声を流すということをやっています。

また、敷地内から例えば私どもに電柱を移設してなどの場合は、
敷地借地利用料等の名目で、
わずかではありますが、毎年、関西電力さんから
一定のお金が支払われることになっています。
詳細は電柱管理者に問い合わせされてみてください。

まとめ
◎敷地内であれば電柱の移設は可能
敷地前の道路であっても他の電柱との兼ね合いをみながら移設が可能なことがあります。
◎電柱の移設は無料の場合と有料の場合があります。
◎敷地内に電柱があると、電柱の会社から敷地借りてる利用料金がもらえます。

八尾、大阪で、土地からさがして1戸建て、注文住宅をお考えでしたら、いつでもお気軽にお声おかけください。

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希望のエリアの小学校区で、
土地の大きさも探していたちょどいい大きさで見つけましたが、
俗に言う旗竿地です。
購入にあたって気をつけたほうがいいこと注意点はありますか?

「旗竿地」とは、その名前の通り、土地の形が奥まってあって、
竿の部分を通って、旗の部分に家が建つような形の土地の形ことです。

通常、竿にあたる部分は通路としての利用や、
車の駐車位置になったりすることが多いです。
形として、その奥の旗部分に家を建てることになります。

建物の配置や、
玄関の位置等は、
この中である程度固定されてしまいますが、
配置の仕方によっては、南の光を取りやすくなったりすることが可能です。

そのため希望の間取りが入るようであれば、旗竿地もお勧めです。

なぜなら同じ大きさの土地を買う場合、
相場よりも安く買えることが多いのです。
土地の価格は人気投票ようになっていますので、
一見、使い勝手が悪そうに感じられるため、お安くなる傾向にあります。

ただ、実はこの土地、
ﾌﾟﾗﾝしだいでとても住みやすくできることもあるのです。
奥まって建てるので、
建物が道路からも見えにくいので、プライバシーを確保しやすい。
じつは南側に大きなリビング、大きな窓がついたとしても
明るくゆったりと過ごせます。

この反対で、南の通りに面して大きな道路面に家を建てた場合。
日当たりが良いと思って道路に面して、
南に面している建物の、リビングは南に向き、
大きな窓を南に向けるようになりがちです。

実は、
住み出すと人の目が気になって、
せっかくの南向きリビング、大きな窓は、
カーテンを締め切っていたり
雨戸を閉めていたりということにもなりかねません。
こうなってしまうと、せっかくの南の良さも生きて来ません。

南リビングに大きな窓をとっても、そもそも奥まった土地では、
そんな人目の心配が少ないという言うところは大きいです。

気をつけるポイントとしては、
竿の部分は建物が後々建て替えがしやすいように、
2メートル以上の幅は大切です。

のちのずっと先に、たとえば家を建て替えたいと思っても
できないというようなことが起こります。

また、竿の部分に車を止めるにしても
2Ｍの幅が最低限取れていないことには止まりません。

もう少し竿の部分が広いと、
花壇を作ったり、石畳をしたりと、
長いアプローチを生かした
京都の町屋風の演出を楽しむことも可能です。

土地を買うときはこのように、
メリットとデメリット両方あります。

どちらも知った上で、どんな家のプランが入るのか、
建築士とも土地選びをできると、
いい住まいになるというのはこのようなことがわかった上で購入できることです。

家を建てることを考えて、土地を買うのであれば、
宅建士と、建築士がいるような会社でを選ばれてください。
大阪市、八尾市周辺でしたら、すぐにでも動けます。
土地の専門家、宅建士
建物の専門家、建築士のアドバイスを聞きながら、
土地の購入の検討するようにしましょう。

きっとリーズナブルにでも、住みやすい家が手にはいるはずです。

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土地を買おうと土地情報を見てみると、
土地の面積の欄をみてみると「公簿面積」と書いてあります。
これはどういう意味でしょうか?


土地の面積には登記簿に記載されている
「公簿面積」と、
現地で実際に測ってみたいわゆる測量した
「実測面積」があります。

注意が必要な「面積」は価格が変わるか可能性があるということです
「公簿面積」こちらは常に正しい面積と言うわけではありません。

以前に、大阪市内のお土地で、
土地を購入された後に、
実際の測量をしてみたら2坪以上も
登記簿の面積より少なかったと言うケースもありました。

坪単価1,000,000円するような大阪市内ですと
2,000,000円もの土地の値段が購入時に変わってきたりもするわけです。

測量図とは、
その土地が「実際に測量したときのもの」になります。

事前に確認しておくことですが、
土地の価値は、価格付けは、公簿ではなく、
実測面積での計算が優先されることがほとんどです。

ただ、一度実測面積の寸法がでていて、
念のため、改めて測量を希望したとしても測量する費用は、
売る側の人が負担してくれないと言う場合がおおいです。

後になって面積が違うと言うトラブルを防ぐためにも、
宅建士が間に入り、欲しい土地に対しての測量図が存在するのか、
存在しなければ測量を入れるような手配などをしてを行っていきます。

実際のの測量図とは、
その土地が過去実際に測量したときのものになります。

また改めて測量を希望したとしても測量する費用は、
売る側の人が負担してくれないと言う場合もあります。

実際の面積を知りたい場合は、
八尾、東大阪であれば東大阪市にある法務局で閲覧できます。

大阪市内であれば大阪市内の法務局で測量図の閲覧ができます。
もちろん、これらはコピー(有料）をすることもできます。

大阪で、八尾や東大阪で土地探しをされながら家づくりや、
中古住宅の購入をお考えのお方。

今の気になっている土地の面積をどうやって確認するの？など
ぜひ、お気軽に土地探しのことお声おかけください。

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土地探しの前の不動産会社さんの選び方
大阪市、東大阪市、八尾市、柏原市あたりで土地探しのお方。

突然ですが、
さあ家を建てるぞ！
まずは土地探しからだ。
不動産屋に行ってみようか。

と思い立った時、
みなさんは、どのようにして
お店を選びをするのでしょうか？ 

家づくりを考えて、
土地探しをされる方は
多くいらっしゃるかと思います。 

最近ではインターネットで
物件情報を調べてから不動産会社へ、
来店される方が80％以上とも言われています。

 スーモネットや、ライフル、ホームズ、アットホーム
などのポータルサイトで検索したり、

地元の不動産のホームページ、大阪市、八尾市、東大阪市、柏原市などの
土地名ワードをいれて検索されて、

これなんかなはどうかな？
とある程度目安を持たれたから、
不動産屋に行かれる方が多いと思います。


ただ、実際に行くとなっても、
たくさんの不動産屋がありどこに行けばいいのか？
悩まれる方もいらっしゃるかと思います。 

それもそのはず、不動産屋の数は実は、
コンビニの２倍以上もあるんです！

 そこで今回は、不動産屋の選び方をお伝えできたらと思います。


＜不動産会社を選ぶコツその１＞　
ポータルサイト、不動産会社さん
それぞれに載っている土地情報、中古住宅情報。

インターネットで物件情報を調べられた際、
いろいろ見たけど、
どこのポータルサイトも、
不動産会社さんも、品揃え は、ほぼ同じ…。

全く同じ物件。土地。中古住宅。
ほんの数件だけが違う情報。
不動産会社のHPみても、大差ないな…。
そのように思われているかと思います。

実は、同じような土地、物件情報、中古住宅が掲載されているケース、
あれはなぜかと言うと・・・

すべての不動産業者は今、売りに出ている
すべての物件をお客様に
ご紹介することができるからなのです！

もちろん一部例外はあるので、
ほんの少し違うだけ。
そのようになってしまうのです。

なので、どの不動産屋さんに行っても
同じ物件情報を提示されるという現象が起こるのです。

そうです。
どのお店に行っても売っている商品は同じということが多いのです。


 ただ、大事なのはその不動産屋が
仕入れをどのくらいしているかで品ぞろえが全然違います。 

当たり前ですが、
少ししかない情報の中から選ぶより、

今出ている情報すべてを見せてもらい
選んだ方がより良い選択ができると思います。 

そして、その新鮮度、情報が新しいことが大事になります。

いくら土地情報、中古住宅、中古マンションの情報が多い不動産情報でも、
すでに売れてしまっている情報を
掲載したままでは意味がありません。

 来店された不動産屋で、
どのように情報を仕入れをしているのか、

土地や物件の情報の鮮度は、
きちんと管理されているのかなど
スバリ聞いてみられるのも良いかと思います。 

私たちは、毎日、
不動産会社さんからのあがってくる情報をチエックし、

また1週間のなかでは、もう売れた情報ではないのか、
などの売却確認の電話での確認などを行って、

情報の新鮮度を保つようにしています。


＜不動産会社を選ぶコツその２＞　
同じ商品だったら、
どこに行っても同じじゃないか。
そう思われるでしょう。


ただ、こちら土地の知識やサービスの提供となります。

 不動産の購入は人生で
一番高い買い物という方がほとんどだと思いますが、
そこで余計なトラブルや問題を持ち込みたくないかと思います。

土地などの不動産は、金額が大きい買い物なので、
余計なトラブルなどのときは大変です。
 

土地購入、不動産購入
は絶対に失敗してほしくありません。

 失敗しない為に、
不動産屋の担当営業マン（宅地建物取引主任士）いてるのです。

この土地や中住宅、中古マンションの不動産を見立ててくれる営業マンが、 
どれだけあなたのために寄り添って、
親身に動いてくれるのかが、とても大事になります。

失敗しないために、
不動産のしくみについてお話をしたり、
資金面については、今の生活だけでなく、
住宅ローン35年支払っても教育費や老後費に問題はないのか、
先に必要な現金などの諸費用はどんなものがあるのか、
土地と、建物以外にも必要となるお金とは？

地盤が軟らかい場合には、家をその上にたてても大丈夫なのか
中古住宅であれ場、今の建物がの耐久性はどれぐらいのものなのだろうか
今たっている家はリフォームでも大丈夫なのだろうか？

などなど、
不動産を購入する前には、先にしっていただいて、
その上で購入できる判断を、
先にお伝えしておいた方が良いお話は、
実はたくさんさんあります。 

あなたやご家族のために時には
自分のことのように真剣に考えてくれるような
信頼できる人をぜひ見つけてほしいと思います。

 
大きな買い物です。
不動産会社さん選びのコツは条件は、
土地情報をしっかりあつめ、
こまめにメンテナンスしていると言うことをを満たしながら、

お客さんへ親身になって、一緒に土地探し、
物件情報をみてくれると言う条件を満たしていなければ、
その不動産屋で購入するのは危険だと思います。 


シーキューブでは、
宅建士、設計士、と
土地と建物の両方の専門家がいます。
購入前には、土地、建物、両方の専門家が見立てをいたします。

大阪のこの地元で、皆様がより幸せな住生活を送れますように、
家族の絆をつむぐ住空間となっていけるお手伝いをと願っております。

 人生に一回の不動産購入。
 こちら内容もご参考に、
土地探し、大阪市内、東大阪、八尾などでおかんがえでしたら、
ぜひお声おかけください。

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現在、八尾市で、土地を探しています。家を建てるのに、知り合いから、地名に田がついていないほうがいいよといわれました。
確かに、家は大きくて重いものなので、土地名で「田」のつくところや、以前に田んぼがあった土地は避けた方が良いのでしょうか。



家は、基礎、壁、屋根と、それがたとえ木造であっても建物自身で、
それ自体が何十トンにもなる非常に重たいものです。

地面が緩かったりすると建物の重さで沈下すると言うことも考えられます。
それらを心配しての地名に田がついていたり
、以前に田んぼだったかが気になると言うことですよね。

現在、家を建てる前には、多くの住宅会社が、地盤調査と言う形で、
小さなドリルを回転させながら回転数を見ながらなどの方法（スエーデンサウンデイング方式）や

ボーリングや平板載下試験などで、その地面の硬さの確認をします。

実際に立てようと家を思う建物の重さ、配置などを見て、大丈夫なのかどうなのかの確認をいたします。

その重さに、地面が耐えられないとう結果になった場合は、地面に補強工事が必要になります。

たとえ、試験結果がよくて、地盤に工事が必要なかったとしても、
念のために保険が効くようにためにも地盤調査をして地盤沈下の保険をつけるようにしています。

ただ、土地を買う前はそのその土地で調査をする事は敷地に入ることになるのでできません。

この場合、近くで以前に家を建てたり地盤調査をしたデータを
持ってある程度同じ地盤という想定の中で、
土地購入のご判断をしていただいています。
八尾、東大阪周辺で地盤が、ゆるいなと言う場合、
5ｍから6ｍの辺りに硬い地盤が存在していることが多く、
建物の大きさにもよりますが、
50万円～120万円位のイメージで費用がかかってくる場合が、２０％～３０％程度あります。

ただ、そのような方法で家を建てること自体は、問題なくできます。

予算のなかで、土地代の追加費用の要素として、見ておられたほうが安心だと思います。

シーキューブでは、近隣データといって、
過去のお建て替えや、地盤調査のデータから、
前もって費用のイメージをつかんでいただけるようにサポートさせてもらっています。

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はい、お土地探しからお手伝いをしています。

不動産アドバイザーが独自のネットワークを通じて、土地や中古住宅などの物件をご紹介いたします。また、新聞広告や雑誌にて掲載されている物件や空き地で気になるところがあった場合は、お気軽にご相談下さい。

購入を考えている段階でご相談頂ければ、プロの視点からアドバイスできることが多数あるかと思います。

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「気になっている土地があるので、いっしょに見に来てもらえますか？」と、お客様からお問い合わせいただくことが増えました。

お土地を探されたり、検討されたりする場合、
土地の下見に行かれる方がほとんどだと思います。

手ぶらで行ったりしていませんか？

実は、住宅の購入に失敗しないためには下見からが勝負です！

ので、今回は
「土地の下見に必要な持ち物」についてお伝えします。

絶対に持っていって欲しい持ち物は・・・

・筆記用具
・メモ
・メジャー
・カメラ
・方位磁石（携帯のものでも大丈夫ですよ）

複数の物件を下見して、比較される方が多いと思いますが
それぞれの物件がごちゃごちゃにならないように
メモや筆記用具が必要になりますよね。

メジャーは部屋の縦横の長さ、玄関や階段の幅を測り
大きいサイズの家具を運び入れるときに
困らない大きさかどうか調べるため
持って行くべきです。

カメラは、物件の外見、
部屋の中などを頭の中で全て記憶しておくのは
難しいのでその際に役に立ちますね。

そして、方位磁石。
まず、家を選ぶ時の条件として日当たりを
気にする人は多いですよね。

南向きでも、周りの建物などによって
太陽が遮られ、暗い場合があります。

東向き、西向きは
それぞれ午前、午後が明るくなると言いますが
これも同じように周りの建物によって影響されます。

ですので、方位磁石を持っていき
方向を確認することをおすすめいたします。

この５つの持ち物を持っていくのと持っていかないのとでは
あとあと大きな差がでてきますので
下見に行かれる際にはぜひ持っていきましょう。

もちろんシーキューブの専門アドバイザーが土地診断もいたします。
お問い合わせいただければ、すぐに駆けつけますので、お気軽にご相談ください。

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大阪市内、東大阪　八尾などで土地探しをはじめようと、

「念願の家を建てよう！さあ、土地を探そう！」

思われたお方。

さて、何から始めればいいのだろう・・・・

はじめてのことだし、高い買い物だし、専門的なこともありそうだし、わからないことばかり‥。

そうして、また、以前に友人などから、

「思っていたよりもお金がかかってしまった」

「住んでみてから土地の問題点に気付いた」

「もう少し慎重に判断すればよかった‥」

といったようなお話を、あなたもお聞きになったことがあるかもしれません。

確かに、土地は決して、安い買い物ではありません。

大切なお金を出すのですから、納得のいく住まいを手に入れたいのは当然のことです。

そして家族みんなで幸せに過ごす大切な場所となるわけですから、慎重に選ぼうとされているんですよね。

そうして勉強家のあなたは、今、このコラムを、読んでいただいるのだと思います。

しかし実際のところ、難しいことが多過ぎて、そもそも、どういったことで、失敗してしまうのかさえも分からない。とお思いなのかもしれません。

どんなことでも、はじめての経験には、失敗がつきものだと不安に思うのも分かります。ほとんどの人にとって、住まい探し、家づくりは、始めての経験です。

特に土地選びに関して言いますと、経験や知識がないことで、さっきの話のように、営業の人に勧められるまま、お金を多く払い過ぎたり、最悪の場合、悪質な業者を見抜けずに騙されてしまう・・・。

こんなことになってはいけないのです

そこで、こちらを読んでいただくことで、良い土地の選び方、良い業者の選び方や、家づくりでつまずきそうなポイントを知っていただきたいと思い書きました。

家づくりのプロが、土地を買うのならばと、大阪の八尾に生まれ、八尾で育ち、27歳から22年間、家づくりの仕事をずっと行ってきた専門家です。

自身での土地探しからの家づくりは2回ですが、仕事で関わらせていただいた家づくりは650組以上。

それだけの家づくりに携わってきたところからの大阪市内、八尾、東大阪、藤井寺、柏原界隈で培ってきた土地の選び方、探し方。お役に立てること請け合いです。

ぜひこのまま読み進めてください。

土地選びで絶対に失敗しない必勝法をお教えします！

「必勝法？　そんなの本当にあるの？」と思うかもしれません。

「なんか専門的な話でむずかしいんじゃないの？」と思われるかもしれません。

大丈夫です。必勝法と言っても難しい方法ではありません。答えは意外と簡単なのです。

ここから、3点、土地探しの極意をお伝えいたします。

１、土地探し、土地選びスキル診断

２、土地探し、土地選び、プロが教える4つのポイント

２－①なぜ南向きがいいの

２－②理想の物件探し

２－③買ったあとにもお金がかかる土地

２－④予算の考え方

３、土地探しを依頼するもう一つの方法

以上が大きな3つのポイントです。

さっそく、はじめていきましょう。

〇あなたの土地探し土地選びスキル診断

最初の第一歩である土地選びに、どんな落とし穴があるのか、簡単なシュミレーションを、気楽にやってみてくださいね。

次のページでは、土地選びに関しての七つの質問があります。

各項目の上にある□の中に、あなたが「これは正しい（あなたがこうする）」

と思うものに○をいれてみてください。

これであなたが土地選びでどんな失敗にはまりやすいのかがわかります。

それでは鉛筆かペンを一本用意してください。

・・用意できましたか？

それでは次のページに進んで、実際に○を入れてみましょう。

１、あなたの土地選びスキル診断シミュレーション

☑　日当たりの良い「南道路」は大きなチェックポイントだ。

☑２　広告で良い物件をチェックし、現地へ行って気に入ったら購入しようと思う。

☑３　不動産会社をまわり、家族で物件を比較して購入しようと思う。

☑４　日当たり良好、広くて病院や学校も近い・・・理想の物件を見つけるまであきらめない。

☑５　現地見学で見るポイントは、交通量や駅、病院、学校までの距離、近隣にどんな人が住んでいるか・・・・ここまでクリアできれば、ほぼ合格だと思う。

☑６　土地を購入し、残りの予算で家を建てる・・・・まずは良い土地を選ぶことが重要だ。

☑７　工務店は土地購入後に不動産会社や知人の紹介で決めようと思う。

診断結果は以下の通りです

さて、それではまず結果から申し上げます。

☑にチエックがの数が多い人ほど、落とし穴に、はまる可能性が大きいのです。

「え～、嘘でしょう！！！」

「南道路がどうしていけないの？」

「良い土地を選ぶことが良くないの？」

びっくりしましたか？

誤解と混乱のないように言っておきたいのですが、もちろん、項目の中には、あながち間違いではないものもあります。ただこういう土地の選び方が常識だと思い込んでいると、落とし穴にはまりやすい、ということなんです。

ちなみにこのテストの結果ですが、試してみたところ８３パーセントの人が五つ以上の項目に、○をつけています。

あなただけが特別に落とし穴に落ちやすいのではないのです。ほとんどの人が実は落とし穴に落ちやすいということです。では、どうしてこれらの人が落とし穴に落ちやすいのか・・・？

まずは、土地選びは難しい部分があるのだと理解してください。

さっそく、

土地選びプロが教える四つのポイントを解説しましょう。

落ち着いて、どうぞ次のページへ、進んでください。

これって常識じゃなかったの？

２☆土地選びプロが教える4つのポイント～あなたの知らない土地選びの四つの落とし穴～

①なぜ南向き信仰なのか

さて、まずは「どうして南向き信仰といわれるのか？」ということから説明しましょう。

ちなみに広告などに記載されている「南向き」というものに関しても同じことが言えます。

この本の中では、「南道路の土地」や「南向き」と記載のある土地をまとめて「南向き」と呼ぶことにします。

なぜ「南向き」が信仰というのでしょうか？

南向きは、いい。正確に言うと、間違いではありません。

南に向いていれば、確かに日当たりがいい。

ただ、そこから来ているだけですよね。

「南」という言葉がブランド化されているだけなのです。

今回は土地のお話をしているのですが、南向きということは、玄関が南を向いて明るい雰囲気の家になります。

では、マンションの販売文句などをちょっと思いだしてみてください。

「全戸南向き！」このような宣伝文句をみたことはありませんか。

このようなマンションの場合「全戸南向きバルコニー」なんですよね。

そうすると玄関は…。察しのよいかたならもうお気付きでしょう。

そうです。玄関は北向きになっていることが多いものです。

「南向き」というワードがブランド化されているだけなのです。

南にむかって、玄関があるのか、バルコニーがあるのか、ただそれだけの話なのです。

南に広い窓があいている場合、庇が深い家だと、夏は光が真上からあたるので家の中に光がはいらず、

逆に冬は日当たりがよい。これが一般に南向きが良いとされる理由であるだけから始まった「南向き」信仰なのです。

そして、実は、南向きと書いてあっても、真南に向いているわけではないんです。

そもそも、平安京みたいに方角を気にして碁盤の目のように整備された土地なんてほとんどありません。

そして知られていないことですが、南向きの総称の中にはいる、南西向きの土地も暮らしづらい土地のひとつでもあるのです。

簡単に言うと、暑い夏でも強い西日が入ってしまいます。ですから南方に窓があっても開けておくことができないからです。南向きだからって単に暖かい、いい家だとはいいきれないのです。

「方位が正確じゃない家だって？」

「なぜ、そんなことがおきるの？」

そうお思いなのもよくわかります。

理由は簡単です。

土地を販売する不動産会社にとっては、南向きの方が人気もあり、高く売ることができるの、都合がよいのです。

ですから、それが少し東に向いていても、少し西に向いていたとしても、要するに、だいたい南に向いていれば「南向き」として販売する傾向が強いのです。

そして、もう一つ気を付けて欲しいことがあります。

本当に真南に向いていたとしても、南の道路が、例えば、人通りの多い場合などはどうなるでしょうか。

せっかく南に大きな、窓があっても、人目が気になりますよね。

そうすると、家の中から開けづらく、外の人と目が合うとなんか落ち着かない。そして年中カーテンを引いたまま・・・・・という家にお住まいのお方もいらっしゃるのです。

ですからここで大切なことは

南向きが良いのではなく、日当たりが良いということが大切だということなんです。

「南に向いている土地」というよりも、「家を真南に向けて建てられる土地」が、良い日当たりを確保できると言った方が良いかもしれませんね。

例えば、もし次のような場合にも、設計の工夫しだいで・・・・広い土地ならこんな方法も

広い土地なら、こんな方法も可能だけれど・・・・・

奥に長い敷地の方が多い。大阪市内、八尾、東大阪、柏原、藤井寺などでは、コの形（コの字）の家という方法。

そうです。中庭のあるお家です。三面の窓から陽の光がさしこみ、そこにお花や好きな木を、植えられるのもいいかもしれませんね。

このように建て方しだいで、真南に家を向けたり、真南からの光をいれればよいわけです。

南向きにこだわらなくても、日当たりのよい家はできるんです。ポイントさえわかってしまえば、何も難しいことはありません。土地探し、家づくりは楽しいものです。

②理想の物件探しの

さて、あなたが探しているのはどのような条件の土地でしょうか？

「うーん、やっぱり交通の便がよく、日当たりもよく、駅も学校も近くて、静かで庭と駐車場のスペースもとれる広さで・・・・・・」

（そうですよね。確かに、そういった土地は間違いなく、百点満点の最高の土地であることは間違いないと思います。）

ただ、もしかして、南向きと同じようにそれが当たり前だから、常識だから、そういう土地が欲しいと考えているのではありませんか？

ただ　こういった土地を探すこともやはり問題はあります。

何でしょうか？

第一に、残念ながらなかなか見つからないということ。

もしあったとしても、

誰もが欲しい土地ですから、不動産会社は大々的に広告を打って、集客に利用するでしょう。高い倍率の抽選になる事もあるかもしれません。

第二に、満点の物件を探す場合、当然根気よく何十件もの物件情報を見ていくことになりますが、そのうちに、どれがよくて、どれが悪いのか分からなくなってしまうことがあります。

「そんな　まさか・・・・・・」と思うかもしれません。

そこで、ちょっと思い出してみてください。広告には小さな小さな文字で、こまかく、様々な情報が載っていますよね。これらをしっかり比較して、あなたは、ご家族にあった一番よい土地を選ぼうとしているところです。

さて、広さ、向き、立地、接道、価格、建ぺい率・・・・それ以外の小さな文字。あなたはその情報を読んで、何を見抜くことができるのでしょうか？

同じような立地、価格、面積の場合、あなたは何を基準に選ぶことができるのでしょうか？

プロである不動産営業マンは、あの小さな文字から　情報から、そして、経験から、比較の難しそうな、そんな報から、様々な土地の問題点を見抜くことができます。試しに聞いてみてください。

そうして、よくよく聞いてみると、それはまさにどの土地も、一長一短・・・・・・。

試しに１０件ほどの広告を見て、実際に現場に行って見るのもいいかもしれません。そして、すぐになるほどと、土地の一長一短があるといことに、実感できると思います。

では、土地探し、どうしたらいいのか？

それは・・・、満点の物件ではなく、合格点の物件を探すということなんです。

ここで一番大切ことは、

あなたが家を建てる目的はなにか、

建てた家で、そこに住む家族は何を楽しみたいのか、

ということです。

お子さんの進学にあわせて家をたてるなら・・・？

学校や駅が近いことは譲れなくなるわけです。なるべく今と同じ学校に通わせたいと思うなら、エリア選びが重要になってきますよね。

定年後の暮らしを楽しみたいなら・・・？

車のガレージや、家庭採園などの趣味のためのスペースを大切にしたいですよね。

つまり、多少　交通の便が悪くても、広さが譲れなくなってきます。

広い家であれば、離れて暮らす子供達が孫を　連れて泊まりにくるというライフスタイルになるかもしれませんね。

家は「一生　同じスタイルで住むもの」はなく、「成長し、変化させていく」と考えると分かりやすいかもしれません。

つまり家族構成に合わせて、ライフステージにあわせて、あなたが○○するための家を創るのだと考えてください。

一般に良いといわれている家が、土地が、本当に、あなたにとって一番合っていると、思いますか？

あなたは　あなたの家族だけの家をつくりましょう。

そこで大切なのが、生活する具体的なイメージをもつことが、土地選びと家づくり必勝法の大きなカギになってくるのです。

③買った後にお金がかかってしまう土地

「立地と広さと・・・自分にピッタリの土地を見つけたと思ったのに、買った後にお金がかかるなんて、どういうこと？」

ええ、分からないのも無理はないんです。この問題は、たとえプロであっても簡単に見抜けるものでもありません。

だって、　そのナゾは地下に隠されているのですから。

地下に隠れたナゾを簡単に３つお教えいたします。

その１　　まず下水道、これが敷地の中に入っていないと、道路と土地を掘って敷地内に入れるのに、費用がかかってしまいます。

その２　　　次に水はけです。　これは坂の途中にある土地の場合、斜面を造成した「ひな壇」とよばれる土地の場合には特に注意してください。上の土地から水が流入し、近隣とのトラブルになるので要注意です。

その３　　最後に地盤です。川の間や川の付近、田んぼが近い等、水辺は地盤が弱いということに、気を付けなければいけません。

近所に川や沼があるかの他にも、地域の持っている特性を知っておくことはとても重要です。

地盤がゆるい場合は当然、補強をしなければ、家が傾いてきてしまいます。

この補強に必要な工事は、場所によって、大きく変わります。

それでも、あえて金額を言うとするならば、５０～１５０万もしくは２００万円くらいと、大きな幅をもってでしか答えられないのです。

金額にばらつきがあると、あまり参考にならないと、思われるかもしれません。

ただ八尾、東大阪、柏原、藤井寺、近辺という土地柄は、９０％程度のもの確率で発生します。

古来、大和川の付け替え工事などの影響なのでしょうか？。どちらにしても、後から慌てないためにもそんな可能性を十分に考慮に入れておいた方が、良いと思います。

もちろん必ずしも杭を打たなければいけない。というわけではありません。

実際は地盤の調査してからの判断です。

調査の方法は、例えば、スエーデンサウンデイング方式という方法です。

これは、実際に建物を考えている敷地に、細い棒を回転させながら、土の中に入れていき、固い地面がどこにあるのか、回転数を見ながら調査するという方法です。地面近くにかたい地盤があれば、補強工事が必要ない場合もあります。

調査の上で、補強を行わなくても必要のない場合も、しっかり保証されますので　安心して建てられるようになっています。

この杭は、その上に建てる家のかたちにあわせた位置に打つものです。

安心の為に、土地の為に、そして頑丈につくる家のために、地盤調査は大切なのです。

えっ？

「そんな　大事なこと、不動産屋の情報に書いてないのは変じゃないか！」

ですって？　うーん・・・・

もっともな、ご意見ですが、残念ながら当然のことでもあります。

不動産業界では、土地査定の基準は道路や立地条件などによって決められています。

また、そのあたりの土地の取引をされた相場なども勘案します。

立地がよいかどうかや　実際に取引された今までの土地の売買値段で土地の良し悪しを、つまりは値段を決めているということです。

とくに、地盤強度や水はけについては、なかなか予想のつくものではないですから、不動産会社にもわからないわけです。

ですから不動産会社を責めるわけにもいかないのです。

④予算の考え方

さて、ここでお話ししたいことは・・・

当然だろ、と、怒られるかもしれませんが、

土地購入予算は、家の建設費を考えたうえで組まなければいけないということです。

予算については、実はかなりアバウトに考えている方が多いので、念の為に言っておきたいのですね。

ほとんどの方が土地購入と新築の為にローンを組まれるわけですが、無理のない資金計画が必要です。

実際のところ、いくらまでのローンが組めるのか、組めるといっても、返済できるかどうか？きちんと調べておくことをおすすめします。

そうして、このいわゆるライフプランというものは、生命保険会社や銀行でもシュミレーションできます。今　加入されている保険会社にもあるかもしれません。

インターネットが出来る環境であれば「ライフプラン」と検索してみるのもいいですね。保険会社などのホームページで簡単に試せるものもあります。

携帯用ゲーム（ニンテンドーＤＳなどの）からいくつか販売されている、ファイナンシャルプランナー監修の家計簿ソフトでも住宅ローンのシュミレーション機能を試すことができます。これは、住宅購入の為に今月はいくらか貯金をしなければいけませんよ、といったことまで計算してくれるので便利です。

さあ、ここまできたら、あなたは土地選び必勝法の核心に、かなり近づいてきました！

土地選びに必要な四つのポイントはもう大丈夫ですね？

しかし、これらを同時に考えながら自力で土地を探していくのは、なかなか至難の業であることもご理解いただけたとも思います。やっぱり、慎重にいかなくちゃいけません。

それでは、お待たせしました！

お金をかけずに、経験豊富な家づくりと、土地選びのプロを、あなたの味方に付けましょう

いよいよ　次は、その方法をお教えします。安心して次のページへお進みください♫

失敗しない、究極の土地選び必勝法はコレ！

良心的な住宅会社にみてもらって、

設計の目線から、家をつくる目線から、土地を見てもらうことなのです

そうです、土地選びの際に、

実はあなたが味方に付けるべき、手前ミソで恐縮ではありますが、土地選びのポイントといううのは、設計事務所や建築会社なのです。

ここまで読んでいただいたあなたなら、おわかりですね？

家をつくる会社なら、実際に家を建てるわけだから、

予算も、間取りも、日当たりも、地盤も、水はけも・・・・

すべてを考えることができるわけです。

だから結論からいいましょう。

土地選びは、設計事務所、住宅会社、建築会社に一声かければいいのです。

あなたは、設計事務所に、こう言っておくだけでいいんです。

「○○周辺に、これくらいの広さの土地を探してほしいんだ」

「予算は家づくりとあわせていくらまで」

前後しましたが、その前に必要な広さについて相談しておくことも忘れずに♪

「え～っ、建築会社に土地選びも相談していいの？」ってお思いでしょうか。

はい、もちろん大丈夫なのです。

　もう一度言っておきますが、土地を探してもらうことに一切お金はかかりません。

頼んでおくかおかないかの違い、ただそれだけなんです。

土地探し、土地選びを依頼するもう一つの方法

建築会社に土地選びをお願いする三つのメリット

☆メリット１

地元の住宅会社、設計事務所を選ぶメリットは、なんといっても融通が利くこと。

なにか疑問があれば、すぐに聞いたりできる親近感があるのがおおきなポイントです。

☆メリット２

住宅会社は、家をつくるのが仕事です。あなたがどんな家を建てたいのか、新居で夢見る生活がどんなものなのか、住宅会社の営業マン、設計マンは、しっかりと耳をかたむけ、あなたにピッタリのプランを練ってくれます。

☆メリット３

手前ミソになりますが地域密着型の営業をしている住宅会社ですと、地元不動産会社とは常に、密接な持ちつ持たれつ関係を築いています。ようするに、不動産会社に顔がきくということですね。

え？何だかきれいごとばかり言っているみたいですか？

わかりました。ではちょっとウラの視点で考えてみましょう。

住宅会社は普段「家をたててくれる人」を探しているわけですよね。そのために「土地を買って、これから建てようとする人」がいる。

不動産屋さんと親しくなって、土地を紹介してもらうのは納得できますよね。

そこへ、家を建てようとしているあなたが相談に来たら・・・？

設計事務所、住宅会社の人は家を建てることが仕事です。ですからまず、あなたの信頼を得なければいけません。自社の持っている人脈をフルに使って、満足のいく土地を探そうと考えるのは当然なわけです。だってそうじゃないと、仕事ができないんですから。

そうして地元であればあるほど、評判だけが頼りです。間違っても「変な土地をすすめられた」と言われれば死活問題なんです。ちょっといやらしい言い方かもしれませんが、こう考えると納得できるでしょ？

設計事務所、住宅会社、工務店は、家づくりのプロです。

良い家づくりと、そのために必要な条件とを熟知している。つまり、理想の家づくりと、理想の土地探しを同時に叶えることができます。

家を建てる仕事をしているからこそ、家を建てるあなたの気持ちになって、土地選びからのお手伝いするのです。

土地を探しているあなたは安心して、楽しく間取りやプランを考えることでいいんですよ

現実には、そうやって見つけてもらうことを依頼しておきます。

さらには、ご自身でも不動産屋さんに足を運び、これはどうかなと、さがしてもみる。

そうして、気になる土地に出会うとこととなります。

その時に、「いざ、購入」を決断する前に、まずは、住宅会社に土地の事前診断をしてもらうことなのですね。

このような準備が失敗しない、あとで、後悔しないための大切なこととなるのです。

文　安本昌巨　昭和４５年生　八尾市立西山本小学校、曙川中学校卒、大阪府立布施高等学校卒、関西学院大学商学部卒、地元信用金庫を経て、父親が創業した安本建設へ入社（現株式会社シーキューブ）。創業時はハウスメーカーの下請け工務店として住宅工事会社として活動。現在は地元を中心に毎年平均３０～３５棟程度の新築工事と多数のリノベ、リフォーム工事を行い累計６５０組以上ものご家族様の家づくりに関わる、現在も継続して行っている設計事務所、工務店　の代表。ＦＭちゃお（79.2ＭＺ）にて家づくり悩み相談コーナーコメンテーターを担当。

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「建築条件付き」という、言葉の意味の説明からしますね。

建築の条件が付いている。その条件というのは、建築会社がきまっているところがあるので、そこで建ててくださいねということなんです。

例えば、大阪市内阿倍野区で手ごろな、

いい大きさ、これぐらいならではの金額の土地が見つかったとします。

この土地がほしいという人、

そのお方は、この土地を所有する会社が指定する決められた建築会社、工務店で、

建てることが条件で売りますよということなのです。

そのような「条件がついていることを了承いただけるのであれば」土地を売りますということなんですね。

そうなってくると、あなたがお願いする工務店さんが本当に信頼できるかどうか？

イメージに近い家づくりができる会社なのか？

これが一番のキーポイントとなってくると思います。

土地をもっている会社さんからの関連会社や、

紹介会社さんでしょうから、安心してもいいのか？

会って話をして、実際の家のプランなどみていないとわからないかと思います。

ちょうど、そのご家族様のお考えや、住まい方が、その住宅会社の設計士と合えばいいのですが、

こればかりは、会って、話してみないとわからないですよね。

私たちは、そのようなことを考えてお客様と家づくりのお話させていただいています。

選んでいただけるときは、お客様と、私たちの家づくりのコンセプトなどのフイーリングがあった時。

選んでいただけないときももちろんあります。

それはそれで、致し方がない。

お客様のベストの選択を尊重するものだと思っています。

そのためにも毎日毎日、設計の腕をあげていかないと思っています。

建築条件の付いた家では、そのような切磋琢磨は少ないかと思います。

より、お客様がいいな、この会社は運命の会社だ！

とおもっていただけるような住宅会社と出会えた、思ってもらう。

それが注文住宅会社が目指しているところでもあります。

そのように考えていますので、建築条件付きの土地でないところで、

いろんな住宅会社、設計事務所、工務店と競い合って選んでいただけたら私たちはうれしく思います。

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