大阪市内で中古マンションを購入を考えています。

マンションコロナウイルスが不動産価格に与える影響はあるのでしょうか？

最初にお断りしておかないといけないことが、

今回のお話、今後の不動産価格のお話は、未来どうなるのかのお話です。

私は予言者でもありません、

正解かどうかはわかりません。

建築、不動産の仕事に携わっている1人の意見だと思って、
ご参考にされる、されないは、
それぞれでご判断でお願いするかたちでお願いします。

不動産価格は昨年末から下落の兆候が出ていましたが、
今回のコロナウィルスによる経済の停滞により
さらに大きな影響は避けられないと考えます。

それでも路線価はあがったなど、よくわからない時代でもあります。

特に東京都心のマンション価格は、路線価以上に、株価とも連動しやすいとも言われます。
不動産投資資産としても人気がある富裕層向け物件、
いわゆる億ションなどは大きな影響を受けるかと思います。

ただ、自己の居住用で、そこまで高額ではない物件については、
投資の方々の、資産向け物件ほどの影響は受けないと考えています。

これらは、過去の歴史から学ぶです。

過去の経済危機と比べてどうなのでしょうか？

バブル崩壊時、
都心の高額物件の価格は大きく下落しました。

リーマンショック時も、
投資物件や高額物件の売れ行きが鈍化しました。

ちなみにバブル以降は、
中古マンション価格が都心で5分の1～10分の1、
その他首都圏で2分の1～3分の1になるなど

下落率がとてつもなくすごかったと記憶しています。

ただし、
10年以上にわたる不況の中で
社会不安・経済不安を引き起こすような

大きな事件が重なったことも
大きく下落した要因だとも思います。

そして、
今回のコロナショック。
経済が良くないのですから、

もちろん、下落の可能性はありますが、
今、現在の中古マンション価格を見る限り、
バブル崩壊時ほどのインパクトはなく、

短期的にはリーマンショック時に近いと考えらるかと思います。

バブル崩壊は

日本独自の経済の問題でしたが、

リーマンショック、

そして、今回のコロナ問題は世界全体の問題です。

回復へのスピードが違うとの認識が私たちの見方ではあります。

意外かと思われるかもしれませんが、
マンション売出し価格は、

リーマンショック後で大きな落ち込みというものは見受けられませんでした。

当時のデータ表を見てみると、
もちろん、最高値を付けている2008年から見ると5%ほどの値下がりが見てとれます。

ただ、日経平均株価の変化

（18000円程度→7000円程度への下落）と比較すると
小さいものだということもわかります。

週刊誌などで、新型コロナで不動産価格は半分になる！

なんて記事も今後、見るかもしれませんが、

そこまでの事態は発生しにくいことが過去のデータから思います。

さて、今後の不動産価格はどうなるのでしょうか。
そして、どのように検討すればいいのでしょうか？

ここからは、専門家の見立てではありますが、

あくまでも、私的な意見として受け止めてくださいね。
（何回もすいません）

コロナウィルスによる停滞が

そこそこでの時期に、終息すれば、

住宅関係の「中古物件」の価格は

リーマンショック時と同等と想定するならば、

大阪市、東大阪、八尾市　最高で10%程度の下落イメージまで、でしょうか。
中古マンションで2,000万円～4,000万円台の物件では10%前後をMAXの下落かと

想定できるのかと思います。

購入かどうかの視点は、ここから考えてみてはどうかと思います。

基本的には、
価格下落よりも支払い家賃の方が高くつくなら買うべき、
と考えるとよいのではないでしょうか。

ただし、将来的に不動産価格が下がったとしても、

その間の住んでいる家の家賃はかかります。

また、経済情勢が変わったとしても住宅の賃貸の家賃に関しては、
それほどにも、過去では、ほとんど変わらなかった、下がらなかった。
今回もそうであろうとが現状だと思います。

リーマンショック時も、
いま買うべき？待つべき？買い時はあるの？

買い時の目安は？
いまがいいのか？数年後がいいのか？
がありましたが、

このような動きが、過去にもあったということからを参考にお考えいただくのも一つだと思います。

ひとつ、これを目安に、
仮にマンション価格が2年で1割価格が下がった場合を、
シミュレーションしてみると、購入の検討がしやすいかと思います。

例）3,000万円の中古マンションを購入する場合。
下落率10％と仮定：300万円
現在の家賃（仮）：1０万円
2年で支払う家賃：240万円

下落と家賃の比較：下落300万円 ＜ 家賃240万円

ここだけ見ると下落率のほうが多くて、買うのは待つのか？ですが、

もう一つ配慮いただきたいことがあります。

現金で購入されるお方には、関係ありませんが、

住宅ローンを借りられるお方の場合だけですが…。

2020年7月現在では、変動金利０．４％台。35年固定金利１．３～１．５％台です。

3000万の住宅ローンを借りて、

例えば長期金利が現在の１．３％で組む予定のお方が→１．５％と、０．２％だけ上がった場合。
実は…

約１２０万円の金利の支払いが増えます。

そうなると、２年待って、下落した不動産価格は６０万円浮くかもしれないのですが、
１生の住まい費は、金利でかえって差し引き６０万円おおく払うようになる計算となります。

ただ、金利が上がるのか、このままなのか、

コロナ終息後、株価がどう動き、金利がどう動くのかは、

誰にもわからないです。

それであれば、未来に向かってどちらかに賭けるのではなく、
今できること、今タイミングとしていい状態なのであれば、
住宅ローンは、保険的な要素も含んでいるので、

うごいていかれてもいいのではと、私個人は思います。

より資産性の高い物件

（駅力がある、駅チカ、などの評価がいままではありましたが、これらも今まで効力は少なくなっていくのかとは言われています）

を選ぶ目利き力が問われるでしょう。

ここでは、下落する金額と家賃による検討方法だけでなく、住宅ローンの金利の検討をご紹介しました。

住宅ローンの金利に注目するといいですね。

そして金利が上がるのか、下がるのか？

今この瞬間を「中古マンションの価格が下がる前」と捉えるか「金利が上がる前」と捉えるか。

私は、後者がおすすめします。

現在は住宅ローン金利が低いので購入のタイミングとしてはベストとではないのかと考えます。

また、今後の金利上昇に備えてがより心配でしたら、

固定金利のフラット35での返済で予算を検討するといいでしょう。

バブル崩壊時住宅価格下落は住宅ローン金利の高さも大きな要因でした。
長期金利の引き下げ、不動産市場にとっては住宅ローン金利の引き下げです。

住宅ローン金利との連動性の高い、および長期金利として代表的な10年もの国債の金利推移。

こちらは、住宅ローン金利も近しい変化をしており、

長期金利の引き下げ、不動産市場にとっては住宅ローン金利の引き下げとなって反映されてきました。

住宅ローン金利は、それに沿った変化をしており、

2010年ではフラット35の金利は2.5％以上でしたが、

2020年現在は約1.3～1.5％程度と下落しています。
もし値段交渉ができそうな物件があれば、積極的な交渉とで、買い付けるのが吉だと思います。

住宅ローン控除といった税制メリットも享受しやすいため、
良い物件で妥当な価格であればお得な買い物となるでしょう。

より資産性の高い物件

（駅力がある、駅チカ、などの評価がいままではありましたが、これらも今まで効力は少なくなっていくのかとは言われています）

を選ぶ目利き力が問われるでしょう。

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